El número de registro es la licencia
En Andorra, alquilar una vivienda a turistas sin más no es una opción. La figura se llama habitatge d'ús turístic, HUT, y su régimen está en el Reglament del 25 d'abril del 2018, de funcionamiento del registro de HUT y de empresas de gestión de habitatges d'ús turístic, las EGHUT.
La mecánica es directa: la inscripción del HUT en el Registro da derecho a obtener un número de registro y a explotar la vivienda como habitatge d'ús turístic. Sin inscripción no hay explotación legal. Con ella, además, la vivienda puede optar a la clasificación voluntaria por estrellas.
Ese número de registro es lo que después piden los portales de alquiler vacacional. Es el punto donde lo administrativo y lo comercial se tocan.
La inspección que decide
La inscripción no es un trámite de ventanilla. Interviene la Unitat d'Inspecció d'Allotjaments Turístics, que verifica sobre el terreno la veracidad de lo declarado y el cumplimiento de los requisitos técnicos y de equipamiento obligatorios.
El circuito, cuando algo no cuadra, está reglado:
- Si la inspección es conforme, se resuelve favorablemente y se inscribe.
- Si se detectan carencias que impiden la inscripción, se concede un plazo no superior a un mes desde la comunicación del resultado para subsanarlas, y se hace una segunda inspección.
- Si en esa segunda inspección persisten las carencias, la solicitud se resuelve desfavorablemente.
- Si se han subsanado, se inscribe.
Y la inspección no termina ahí. La Unidad tiene potestad para hacer las inspecciones y controles que considere necesarios, con la periodicidad que estime oportuna, para verificar que se mantienen los requisitos. Puede hacerlos ella o delegarlos en un organismo privado acreditado.
Traducción práctica: el cumplimiento no es un examen que se aprueba una vez.
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El plazo de subsanación es de un mes como máximo, y no empieza cuando tú te enteras sino desde la comunicación del resultado. Si gestionas varias viviendas, ten localizados de antemano al electricista y al industrial que puedan responder en dos semanas. La diferencia entre inscribir o no suele ser logística, no técnica.
La regla que decide el futuro de tu edificio
Esta es la parte que más impacto tiene y la que menos se conoce. En edificios de 10 o más viviendas, el reglamento establece tres escenarios según qué porcentaje de las cuotas de participación representan los HUT sobre la superficie destinada a vivienda:
Más del 75%. El edificio queda sometido al cambio de uso: pasa de uso residencial a uso hotelero y debe disponer de recepción dentro del propio edificio. Los gastos corren a cargo de los promotores del cambio. Los propietarios afectados disponen de un plazo máximo de cinco años, repartidos en tres años para obtener la licencia de obra y dos para ejecutarla. Si a los tres años no se ha presentado la licencia, se dan de baja todos los HUT del edificio, salvo que el coeficiente haya bajado al 50% o menos. Y si se presenta la licencia pero a los dos años las obras no han terminado, también se dan de baja.
Entre el 50% y el 75%. Estos edificios no tienen que cambiar de uso, pero el porcentaje no puede incrementarse, salvo que el edificio se destine íntegramente a apartamentos turísticos.
El 50% o menos. No cambian de uso y quedan sometidos a las disposiciones correspondientes de la ley.
Hay además una regla que congela la situación: si se da de baja un HUT, no se puede sustituir por otro, excepto si las bajas han reducido el coeficiente por debajo del 50% y el nuevo registro no vuelve a superarlo.
Lo que esto significa para un inversor es importante: el potencial turístico de un piso depende de lo que hayan hecho sus vecinos. Comprar para alquiler turístico en un edificio que ya está por encima del umbral puede ser comprar un activo que no se puede explotar como esperabas.
Qué obliga a las empresas gestoras
Si gestionas viviendas de terceros, eres una EGHUT y tienes obligaciones propias. La que tiene más consecuencias operativas: las empresas que gestionan cinco o más HUT deben disponer de oficina de atención al público, y ese requisito es objeto de verificación específica por la Unidad de Inspección.
Es un umbral que conviene tener presente antes de crecer. Pasar de cuatro a cinco viviendas gestionadas no es solo una unidad más de facturación: cambia tu estructura obligatoria.
El registro se puede consultar
Un detalle que interesa tanto a comunidades de propietarios como a compradores: el Registro puede ser consultado por cualquier persona que acredite un interés legítimo, y expresamente por el presidente o el administrador de la comunidad de propietarios del edificio donde hay una vivienda explotada como HUT.
La petición se dirige por escrito al Registro a través del Servei de Tràmits, debe ser motivada, y la respuesta se emite en forma de certificación.
Para una comunidad que sospecha que su edificio se está acercando a los umbrales, esa consulta es la herramienta. Para una inmobiliaria que va a vender un piso como inversión turística, es la comprobación previa que evita una venta con problemas.
Qué implica esto en el software
Gestionar HUT es gestionar expedientes con caducidad, no fichas de piso. Lo que recomendamos tener estructurado a las inmobiliarias y gestoras con las que trabajamos:
- Número de registro por vivienda, como campo obligatorio, porque es lo que exigen los portales y lo que acredita la legalidad
- Estado de inspección: fecha de la última, resultado, carencias detectadas y plazo de subsanación en curso
- Coeficiente del edificio: qué porcentaje representan los HUT en cada inmueble donde operas, que es el dato que determina si puedes crecer ahí
- Documentación técnica con vigencia, para poder responder a una inspección sin buscar papeles
- Contador de viviendas gestionadas, con aviso al acercarse a cinco por el requisito de oficina
Es exactamente la clase de control que montamos en los CRM a medida y en las plataformas de gestión de alquileres vacacionales que desarrollamos.
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Antes de comprar o de aceptar en gestión una vivienda para alquiler turístico, pide la certificación del Registro sobre el coeficiente de HUT del edificio. Es una consulta motivada por escrito y cuesta un formulario. Descubrir después de la compra que el edificio está por encima del 50% y que ya no admite nuevas altas es un error de decenas de miles de euros.
Lo que no hemos podido verificar
Con honestidad, y es la pregunta que probablemente te trajo aquí: no hemos podido confirmar si a día de hoy hay una moratoria vigente de nuevas licencias de HUT, cupos por parroquia o el registro cerrado. Es información que cambia por decisión política y que no hemos localizado en fuente oficial accesible.
Todo lo que sí cuenta este artículo, la inscripción, la inspección, los umbrales del 50% y el 75%, el plazo de cinco años, el requisito de oficina a partir de cinco viviendas y la consulta del Registro, está en el reglamento vigente y es verificable.
Si gestionas quince viviendas turísticas y el coeficiente de cada edificio lo lleva alguien de memoria, la próxima alta que no se pueda registrar la vas a descubrir después de firmar el encargo. Como dato del sistema, con el contador de viviendas y las inspecciones con fecha, se ve antes. Es lo que montamos para inmobiliarias y gestoras de alquiler turístico. Escríbenos.
