Le numéro d'inscription est la licence
En Andorre, louer un logement à des touristes ne se fait pas sans cadre légal. La figure juridique s'appelle habitatge d'ús turístic (HUT, ou logement d'usage touristique en français), et son régime figure dans le Reglament du 25 avril 2018, qui gouverne le registre des HUT et des entreprises de gestion de logements d'usage touristique, les EGHUT.
Le mécanisme est direct : l'inscription du HUT au Registre donne droit à un numéro d'inscription et à l'exploitation légale du logement comme logement d'usage touristique. Sans inscription, pas d'exploitation légale. Avec elle, le logement peut opter pour une classification volontaire par étoiles.
Ce numéro d'inscription est ensuite exigé par les portails de location saisonnière. C'est le point de confluence entre administratif et commercial.
L'inspection qui décide
L'inscription n'est pas une démarche de guichet. Intervient l'Unitat d'Inspecció d'Allotjaments Turístics (Unité d'inspection des logements touristiques), qui vérifie sur place la véracité des déclarations et le respect des exigences techniques et d'équipement obligatoires.
Le processus, lorsque quelque chose ne correspond pas, est réglé comme suit :
- Si l'inspection est conforme, elle est résorbée favorablement et l'inscription a lieu.
- Si des carences sont détectées, un délai n'excédant pas un mois à compter de la communication du résultat est accordé pour les corriger, suivi d'une deuxième inspection.
- Si les carences persistent lors de cette deuxième inspection, la demande est rejetée.
- Si elles ont été corrigées, l'inscription a lieu.
Et l'inspection ne s'arrête pas là. L'Unité a le pouvoir de conduire les inspections et contrôles qu'elle juge nécessaires, avec la périodicité qu'elle estime opportune, pour vérifier que les conditions sont maintenues. Elle peut les effectuer elle-même ou les déléguer à un organisme accrédité.
Traduction pratique : la conformité n'est pas un examen qu'on réussit une fois pour toutes.
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Le délai de correction est de un mois maximum, et ne commence pas quand tu l'apprends, mais dès la communication du résultat. Si tu gères plusieurs logements, repère à l'avance l'électricien et l'expert qui peuvent intervenir en deux semaines. La différence entre s'inscrire ou échouer est souvent une question de logistique, pas de technique.
La règle qui décide du futur de ton immeuble
C'est la partie qui a le plus d'impact et la moins connue. Dans les immeubles d'au moins dix logements, le règlement établit trois scénarios selon le pourcentage que représentent les HUT sur la surface résidentialisée, en parts de participation :
Plus de 75%. L'immeuble subit un changement de destination : il passe d'usage résidentiel à usage hôtelier et doit disposer d'une réception au sein même de l'immeuble. Les frais sont à la charge des promoteurs du changement. Les propriétaires concernés disposent d'un délai maximal de cinq ans, répartis en trois ans pour obtenir le permis de construire et deux pour l'exécuter. Si à trois ans le permis n'a pas été demandé, tous les HUT de l'immeuble sont radiés, sauf si le coefficient est tombé à 50% ou moins. Et si le permis est déposé mais que les travaux ne sont pas terminés en deux ans, les HUT sont aussi radiés.
Entre 50% et 75%. Ces immeubles ne changent pas de destination, mais le pourcentage ne peut pas augmenter, sauf si l'immeuble est entièrement transformé en appartements touristiques.
50% ou moins. Pas de changement de destination, application des dispositions légales ordinaires.
Il existe également une règle de gel : si un HUT est radié, il ne peut pas être remplacé par un autre, sauf si les radiations ont ramené le coefficient en dessous de 50% et que le nouveau ne le dépasse à nouveau.
Pour un investisseur, cela signifie quelque chose d'important : le potentiel touristique d'un appartement dépend de ce que tes voisins ont déjà fait. Acheter pour location touristique dans un immeuble déjà au-dessus du seuil, c'est acheter un actif qu'on ne pourra peut-être pas exploiter comme prévu.
Obligations des entreprises gestionnaires
Si tu gères des logements de tiers, tu es une EGHUT et des obligations te lient. Celle qui a le plus de conséquences opérationnelles : les entreprises gérant cinq logements ou plus doivent disposer d'un bureau d'accueil du public, critère que l'Unité d'inspection vérifie spécifiquement.
C'est un seuil à connaître avant de croître. Passer de quatre à cinq logements gérés n'est pas juste une unité de chiffre d'affaires supplémentaire : cela change ta structure obligatoire.
Le registre peut être consulté
Un détail intéressant tant pour les syndics que pour les acheteurs : le Registre peut être consulté par toute personne justifiant d'un intérêt légitime, et explicitement par le président ou l'administrateur de la copropriété de l'immeuble où un logement est exploité comme HUT.
La demande se fait par écrit auprès du Registre via le Servei de Tràmits (Service des démarches), doit être motivée, et la réponse est émise sous forme de certificat.
Pour une copropriété qui craint que son immeuble n'approche les seuils critiques, cette consultation est l'outil idéal. Pour une agence immobilière prête à vendre un appartement comme placement touristique, c'est la vérification préalable qui évite une vente problématique.
Implications informatiques
Gérer des HUT, c'est gérer des dossiers avec expiration, pas des fiches d'appartement classiques. Ce qu'on recommande de structurer aux agences immobilières et gestionnaires avec qui nous travaillons :
- Numéro d'inscription par logement, champ obligatoire, car c'est ce que demandent les portails et ce qui atteste la légalité
- Statut d'inspection : date du dernier contrôle, résultat, carences repérées et délai de correction en cours
- Coefficient de l'immeuble : quel pourcentage représentent les HUT dans chaque bien où tu opères, donnée déterminante pour savoir si tu peux grandir là
- Documentation technique avec date d'expiration, pour pouvoir répondre à une inspection sans fouiller les archives
- Compteur de logements gérés, avec alerte à l'approche de cinq du fait de l'obligation de bureau
C'est exactement le type de suivi que nous mettons en place dans les CRM sur mesure et les plateformes de gestion de locations saisonnières que nous développons.
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Avant d'acheter ou d'accepter en gestion un logement pour location touristique, demande la certification du Registre sur le coefficient des HUT de l'immeuble. C'est une demande motivée par écrit via un formulaire simple. Découvrir après l'achat que l'immeuble dépasse 50% et n'accepte plus de nouvelles inscriptions, c'est une erreur de dizaines de milliers d'euros.
Ce que nous n'avons pas pu vérifier
Honnêtement, et c'est probablement la question qui t'a amené ici : nous n'avons pas pu confirmer s'il existe actuellement un moratoire en vigueur sur les nouvelles licences de HUT, de quotas par paroisse ou de registre fermé. C'est une information qui change par décision politique et qu'on n'a pas trouvée en source officielle accessible.
Tout ce que cet article raconte en revanche est vérifiable : l'inscription, l'inspection, les seuils de 50% et 75%, le délai de cinq ans, l'obligation de bureau à partir de cinq logements, la consultation du Registre. Tout cela figure dans le règlement en vigueur.
Si vous gérez quinze logements touristiques et que le coefficient de chaque immeuble tient dans la mémoire de quelqu'un, la prochaine mise en location impossible à enregistrer, vous la découvrirez après avoir signé le mandat. En donnée du système, avec le compteur de logements et les inspections datées, cela se voit avant. C'est ce que nous montons pour les agences immobilières et les gestionnaires de location touristique. Écrivez-nous.
