El número de registre és la llicència
A Andorra, llogar un habitatge a turistes sense més no és una opció. La figura es diu habitatge d'ús turístic, HUT, i el seu règim és al Reglament del 25 d'abril del 2018, de funcionament del registre d'HUT i de les empreses de gestió d'habitatges d'ús turístic, les EGHUT.
La mecànica és directa: la inscripció de l'HUT al Registre dona dret a obtenir un número de registre i a explotar l'habitatge com a habitatge d'ús turístic. Sense inscripció no hi ha explotació legal. Amb ella, a més, l'habitatge pot optar a la classificació voluntària per estrelles.
Aquest número de registre és el que després demanen els portals de lloguer vacacional. És el punt on l'administratiu i el comercial es toquen.
La inspecció que decideix
La inscripció no és un tràmit de finestreta. Hi intervé la Unitat d'Inspecció d'Allotjaments Turístics, que verifica sobre el terreny la veracitat del que s'ha declarat i el compliment dels requisits tècnics i d'equipament obligatoris.
El circuit, quan alguna cosa no quadra, és reglat:
- Si la inspecció és conforme, es resol favorablement i s'inscriu.
- Si es detecten mancances que impedeixen la inscripció, es concedeix un termini no superior a un mes des de la comunicació del resultat per esmenar-les, i es fa una segona inspecció.
- Si en aquesta segona inspecció persisteixen les mancances, la sol·licitud es resol desfavorablement.
- Si s'han esmenat, s'inscriu.
I la inspecció no acaba aquí. La Unitat té potestat per fer les inspeccions i controls que consideri necessaris, amb la periodicitat que estimi oportuna, per verificar que es mantenen els requisits. Els pot fer ella mateixa o delegar-los en un organisme privat acreditat.
Traducció pràctica: el compliment no és un examen que s'aprova una vegada.
Andie recomana
El termini d'esmena és d'un mes com a màxim, i no comença quan tu te n'assabentes sinó des de la comunicació del resultat. Si gestiones diversos habitatges, tingues localitzats per endavant l'electricista i l'industrial que puguin respondre en dues setmanes. La diferència entre inscriure o no sol ser logística, no tècnica.
La regla que decideix el futur del teu edifici
Aquesta és la part que més impacte té i la que menys es coneix. En edificis de deu o més habitatges, el reglament estableix tres escenaris segons quin percentatge de les quotes de participació representen els HUT sobre la superfície destinada a habitatge:
Més del 75%. L'edifici queda sotmès al canvi d'ús: passa d'ús residencial a ús hoteler i ha de disposar de recepció dins del mateix edifici. Les despeses corren a càrrec dels promotors del canvi. Els propietaris afectats disposen d'un termini màxim de cinc anys, repartits en tres anys per obtenir la llicència d'obra i dos per executar-la. Si als tres anys no s'ha presentat la llicència, es donen de baixa tots els HUT de l'edifici, tret que el coeficient hagi baixat al 50% o menys. I si es presenta la llicència però als dos anys les obres no han acabat, també es donen de baixa.
Entre el 50% i el 75%. Aquests edificis no han de canviar d'ús, però el percentatge no pot incrementar-se, tret que l'edifici es destini íntegrament a apartaments turístics.
El 50% o menys. No canvien d'ús i queden sotmesos a les disposicions corresponents de la llei.
Hi ha, a més, una regla que congela la situació: si es dona de baixa un HUT, no es pot substituir per un altre, excepte si les baixes han reduït el coeficient per sota del 50% i el nou registre no el torna a superar.
El que això significa per a un inversor és important: el potencial turístic d'un pis depèn del que hagin fet els seus veïns. Comprar per a lloguer turístic en un edifici que ja és per sobre del llindar pot ser comprar un actiu que no es pot explotar com t'esperaves.
Què obliga les empreses gestores
Si gestiones habitatges de tercers, ets una EGHUT i tens obligacions pròpies. La que té més conseqüències operatives: les empreses que gestionen cinc o més HUT han de disposar d'oficina d'atenció al públic, i aquest requisit és objecte de verificació específica per part de la Unitat d'Inspecció.
És un llindar que convé tenir present abans de créixer. Passar de quatre a cinc habitatges gestionats no és només una unitat més de facturació: canvia la teva estructura obligatòria.
El registre es pot consultar
Un detall que interessa tant les comunitats de propietaris com els compradors: el Registre pot ser consultat per qualsevol persona que acrediti un interès legítim, i expressament pel president o l'administrador de la comunitat de propietaris de l'edifici on hi ha un habitatge explotat com a HUT.
La petició s'adreça per escrit al Registre a través del Servei de Tràmits, ha de ser motivada, i la resposta s'emet en forma de certificació.
Per a una comunitat que sospita que el seu edifici s'està acostant als llindars, aquesta consulta és l'eina. Per a una immobiliària que vendrà un pis com a inversió turística, és la comprovació prèvia que evita una venda amb problemes.
Què implica això en el programari
Gestionar HUT és gestionar expedients amb caducitat, no fitxes de pis. El que recomanem tenir estructurat a les immobiliàries i gestories amb què treballem:
- Número de registre per habitatge, com a camp obligatori, perquè és el que exigeixen els portals i el que acredita la legalitat
- Estat d'inspecció: data de l'última, resultat, mancances detectades i termini d'esmena en curs
- Coeficient de l'edifici: quin percentatge representen els HUT a cada immoble on operes, que és la dada que determina si pots créixer allà
- Documentació tècnica amb vigència, per poder respondre a una inspecció sense buscar papers
- Comptador d'habitatges gestionats, amb avís en acostar-se a cinc pel requisit d'oficina
És exactament la classe de control que muntem als CRM a mida i a les plataformes de gestió de lloguers vacacionals que desenvolupem.
Andie recomana
Abans de comprar o d'acceptar en gestió un habitatge per a lloguer turístic, demana la certificació del Registre sobre el coeficient d'HUT de l'edifici. És una consulta motivada per escrit i costa un formulari. Descobrir després de la compra que l'edifici és per sobre del 50% i que ja no admet noves altes és un error de desenes de milers d'euros.
El que no hem pogut verificar
Amb honestedat, i és la pregunta que probablement t'ha portat aquí: no hem pogut confirmar si avui dia hi ha una moratòria vigent de noves llicències d'HUT, límits per parròquia o el registre tancat. És informació que canvia per decisió política i que no hem localitzat en font oficial accessible.
Tot el que sí que explica aquest article, la inscripció, la inspecció, els llindars del 50% i el 75%, el termini de cinc anys, el requisit d'oficina a partir de cinc habitatges i la consulta del Registre, és al reglament vigent i és verificable.
Si gestiones quinze habitatges turístics i el coeficient de cada edifici el porta algú de memòria, la propera alta que no es pugui registrar la descobriràs després de signar l'encàrrec. Com a dada del sistema, amb el comptador d'habitatges i les inspeccions amb data, es veu abans. És el que muntem per a immobiliàries i gestores de lloguer turístic. Escriu-nos.
