Empecemos por desmontar una idea equivocada
Circula entre agencias andorranas la idea de que la llei òmnibus 2 ha introducido una lista de campos obligatorios para los anuncios de inmuebles, al estilo de lo que ocurre en España con la referencia catastral o la etiqueta energética en el propio anuncio.
Hemos ido a buscar esa lista y no existe. Andorra no tiene, a día de hoy, una norma que enumere los datos que debe mostrar un anuncio inmobiliario publicado. Lo decimos así de claro porque preferimos que este artículo te sirva a que te asuste.
Lo que sí existe, y es lo que de verdad determina qué campos necesita tu ficha, es un conjunto de obligaciones distintas: deberes de información al cliente, documentos obligatorios en la transacción y un régimen fiscal que ha cambiado lo suficiente como para que tu ficha necesite datos que antes daban igual. Eso es lo que vamos a ver.
Qué es la òmnibus 2 y qué cambió
La familia de leyes llamadas coloquialmente òmnibus responde a la emergencia de vivienda. La primera es la Llei 5/2025, del 6 de març, per al creixement sostenible i el dret a l'habitatge, cuyo nombre completo aparece citado en el Reglament d'inversió estrangera que la desarrolla, aprobado por el Decret 137/2025.
La segunda, conocida como òmnibus 2, es la Llei 2/2026, aprobada el 22 de enero de 2026, publicada en el BOPA de febrero de 2026 y en vigor desde mediados de ese mes. Su función es consolidar en un marco permanente las medidas que la primera había planteado como excepcionales, y en varios puntos endurecerlas.
Los cambios con efecto directo sobre el trabajo de una agencia son estos:
- Impuesto sobre la inversión extranjera inmobiliaria (IEI): sube a un tipo del 6% para la primera propiedad y del 10% a partir de la segunda. Es el cambio que más conversaciones de venta va a alterar.
- Residencia pasiva: la inversión mínima exigida pasa a 1.000.000 de euros, con la variante de 800.000 si la inversión se destina a vivienda, y una vía alternativa de 400.000 a través del fondo de vivienda.
- Aportación al fondo andorrano: deja de ser un depósito reembolsable para convertirse en una aportación no reembolsable.
Estos importes vienen de la cobertura de prensa andorrana y de análisis fiscales del sector, no de una lectura directa del articulado, que no está publicado en abierto. Si vas a usarlos en una propuesta a cliente, confírmalos con tu asesor fiscal. El sentido del cambio, en cambio, no admite dudas: comprar siendo extranjero es más caro y residir pasivamente exige más capital.
Lo que sí es obligatorio informar
Aquí está la sustancia real para tu operativa diaria.
El certificado de eficiencia energética
Es el documento que más se olvida y el único con obligación clara y antigua. En Andorra es obligatorio comunicarlo al comprador en las ventas desde el 1 de enero de 2020, y al arrendatario en los alquileres desde el 1 de enero de 2023.
Su precio está regulado, lo que es útil saber cuando un propietario pregunta cuánto le va a costar: hasta 240 euros para unidades de hasta 80 metros cuadrados y una referencia de 3 euros por metro cuadrado por encima de esa superficie.
Matiz importante y honesto: la norma obliga a comunicar el certificado a la otra parte, no dice expresamente que la calificación deba aparecer publicada en el anuncio. Que la mayoría de portales lo pidan es otra cosa.
La información precontractual por escrito
La reforma del marco profesional inmobiliario que se ha tramitado en 2026 refuerza los deberes de los agentes en una dirección muy concreta: informar por escrito sobre las características del inmueble, las cargas existentes, los gastos asociados y los honorarios profesionales, además de formalizar contrato escrito de intermediación.
Se han publicado también requisitos de acceso a la profesión más exigentes, entre ellos un seguro de responsabilidad civil con cobertura mínima de 750.000 euros, formación universitaria con excepciones transitorias para los ya colegiados y nivel B2 de catalán, junto con la creación de un colegio oficial.
Esta parte está aprobada pero pendiente de consolidación en el texto oficial, así que trátala como dirección firme y detalle a confirmar, no como articulado cerrado.
El futuro Registre de la Propietat
Andorra está creando un registro de la propiedad con entrada en vigor prevista alrededor de 2027 y un plazo largo, del orden de una década, para inscribir un parque estimado en unas 150.000 propiedades. No te afecta este trimestre, pero sí determina qué datos de identificación física de los inmuebles te va a convenir tener ya limpios en tu sistema.
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La diferencia entre "no hay una lista legal de campos" y "puedes poner lo que quieras" es enorme. Si tienes que informar por escrito de cargas, gastos y honorarios, necesitas esos datos estructurados en algún sitio. Una ficha incompleta no te multa por sí sola, pero te deja sin poder generar el documento que sí te van a exigir.
Los campos que sí debe tener tu ficha
Con todo lo anterior, esta es la ficha mínima que recomendamos a las inmobiliarias andorranas con las que trabajamos. No es una lista legal, es la lista que hace falta para poder cumplir las obligaciones que sí existen sin buscar papeles en tres carpetas:
- Identificación física: parroquia, dirección, superficie construida y útil, planta, orientación y, si la tienes, la referencia catastral. Es lo que el futuro registro va a necesitar
- Certificado energético: calificación, número de certificado y fecha de emisión, con el PDF adjunto y un aviso de caducidad
- Cargas y situación jurídica: hipotecas, servidumbres, arrendamientos vigentes, situación de ocupación
- Gastos asociados: comunidad, foc i lloc, tributos comunales, suministros y derramas previstas
- Datos fiscales de la operación: si el comprador es residente o no, si es primera o segunda adquisición, para poder anticipar el IEI aplicable
- Honorarios y contrato de intermediación: importe, condiciones y estado de firma del encargo
- Trazabilidad de la información entregada: qué documentos se entregaron, a quién y cuándo
El último punto es el que casi nadie tiene y el que más vale cuando hay una reclamación. Si tu obligación es informar por escrito, tu sistema debería poder demostrar que lo hiciste.
Qué implica esto en el software
Traducido a lo que hacemos nosotros, hay tres piezas que cambian:
Uno, la ficha deja de ser un formulario y pasa a ser un expediente. Un inmueble no es un anuncio con fotos: es un conjunto de documentos con fechas de caducidad, un histórico de precios y un rastro de a quién se le enseñó qué.
Dos, el documento se genera, no se escribe. La hoja de información precontractual, el encargo y la propuesta deberían salir de los datos de la ficha con un botón. Si alguien la escribe a mano en Word, tarde o temprano informará de una carga que ya no existe o de unos honorarios que no son.
Tres, la publicación en portales necesita mapeo. Cada portal pide sus campos y ninguno pide exactamente los tuyos. Publicar en cinco sitios copiando y pegando es la forma más eficiente de tener cinco versiones distintas del mismo piso, y es un problema serio cuando el precio o las cargas cambian.
Es el tipo de sistema que montamos en los proyectos para inmobiliarias, normalmente sobre un CRM a medida en lugar de una herramienta genérica pensada para otro mercado. Y si tu web sigue siendo el escaparate principal, la ficha estructurada es además lo que hace que Google entienda tu catálogo, algo que tratamos en la parte de posicionamiento.
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Antes de rediseñar tu ficha, coge las cinco últimas operaciones cerradas y comprueba si podrías reconstruir hoy qué información se entregó al comprador y en qué fecha. Si la respuesta está en el correo de alguien o en su memoria, ese es el problema a resolver primero, antes que cualquier campo nuevo.
Resumen sin humo
No hay una lista legal de campos obligatorios para el anuncio inmobiliario en Andorra. Lo que hay es un deber reforzado de informar por escrito, un certificado energético obligatorio desde hace años, una fiscalidad de la inversión extranjera que ha subido de forma relevante y un registro de la propiedad en camino.
Tu ficha no necesita campos nuevos porque lo diga un boletín oficial. Los necesita porque sin ellos no puedes generar los documentos que sí te van a pedir, ni responder cuando alguien pregunte qué le contaste al comprador hace ocho meses.
Si mañana un comprador reclama qué se le informó de un piso hace ocho meses, tu respuesta no puede ser buscar en el correo de un comercial que ya no trabaja contigo. Con la ficha como expediente y la entrega de información registrada, la respuesta tarda un minuto. Es como construimos los sistemas para inmobiliarias. Escríbenos y le echamos un vistazo a tu ficha actual.
