Comencem desmuntant una idea equivocada
Circula entre les agències andorranes la idea que la llei òmnibus 2 ha introduït una llista de camps obligatoris per als anuncis d'immobles, a l'estil del que passa a Espanya amb la referència cadastral o l'etiqueta energètica al mateix anunci.
Hem anat a buscar aquesta llista i no existeix. Andorra no té, a dia d'avui, cap norma que enumeri les dades que ha de mostrar un anunci immobiliari publicat. Ho diem així de clar perquè preferim que aquest article et serveixi a que t'espanti.
El que sí que existeix, i és el que realment determina quins camps necessita la teva fitxa, és un conjunt d'obligacions diferents: deures d'informació al client, documents obligatoris en la transacció i un règim fiscal que ha canviat prou com perquè la teva fitxa necessiti dades que abans donaven igual. Això és el que veurem.
Què és l'òmnibus 2 i què va canviar
La família de lleis anomenades col·loquialment òmnibus respon a l'emergència d'habitatge. La primera és la Llei 5/2025, del 6 de març, per al creixement sostenible i el dret a l'habitatge, el nom complet de la qual apareix citat en el Reglament d'inversió estrangera que la desenvolupa, aprovat pel Decret 137/2025.
La segona, coneguda com a òmnibus 2, és la Llei 2/2026, aprovada el 22 de gener de 2026, publicada al BOPA de febrer de 2026 i en vigor des de mitjan aquell mes. La seva funció és consolidar en un marc permanent les mesures que la primera havia plantejat com a excepcionals, i en diversos punts endurir-les.
Els canvis amb efecte directe sobre el treball d'una agència són aquests:
- Impost sobre la inversió estrangera immobiliària (IEI): puja a un tipus del 6% per a la primera propietat i del 10% a partir de la segona. És el canvi que més converses de venda alterarà.
- Residència passiva: la inversió mínima exigida passa a 1.000.000 d'euros, amb la variant de 800.000 si la inversió es destina a habitatge, i una via alternativa de 400.000 a través del fons d'habitatge.
- Aportació al fons andorrà: deixa de ser un dipòsit reemborsable per convertir-se en una aportació no reemborsable.
Aquests imports provenen de la cobertura de premsa andorrana i d'anàlisis fiscals del sector, no d'una lectura directa de l'articulat, que no està publicat en obert. Si els has d'utilitzar en una proposta a client, confirma'ls amb el teu assessor fiscal. El sentit del canvi, en canvi, no admet dubtes: comprar sent estranger és més car i residir passivament exigeix més capital.
El que sí que és obligatori informar
Aquí hi ha la substància real per a la teva operativa diària.
El certificat d'eficiència energètica
És el document que més s'oblida i l'únic amb obligació clara i antiga. A Andorra és obligatori comunicar-lo al comprador en les vendes des de l'1 de gener de 2020, i a l'arrendatari en els lloguers des de l'1 de gener de 2023.
El seu preu està regulat, cosa útil de saber quan un propietari pregunta quant li costarà: fins a 240 euros per a unitats de fins a 80 metres quadrats i una referència de 3 euros per metre quadrat per sobre d'aquesta superfície.
Matís important i honest: la norma obliga a comunicar el certificat a l'altra part, no diu expressament que la qualificació hagi d'aparèixer publicada a l'anunci. Que la majoria de portals ho demanin és una altra cosa.
La informació precontractual per escrit
La reforma del marc professional immobiliari que s'ha tramitat el 2026 reforça els deures dels agents en una direcció molt concreta: informar per escrit sobre les característiques de l'immoble, les càrregues existents, les despeses associades i els honoraris professionals, a més de formalitzar contracte escrit d'intermediació.
També s'han publicat requisits d'accés a la professió més exigents, entre ells una assegurança de responsabilitat civil amb cobertura mínima de 750.000 euros, formació universitària amb excepcions transitòries per als ja col·legiats i nivell B2 de català, juntament amb la creació d'un col·legi oficial.
Aquesta part està aprovada però pendent de consolidació en el text oficial, així que tracta-la com a direcció ferma i detall a confirmar, no com a articulat tancat.
El futur Registre de la Propietat
Andorra està creant un Registre de la Propietat amb entrada en vigor prevista al voltant de 2027 i un termini llarg, de l'ordre d'una dècada, per inscriure un parc estimat en unes 150.000 propietats. No t'afecta aquest trimestre, però sí que determina quines dades d'identificació física dels immobles et convindrà tenir ja netes al teu sistema.
Andie recomana
La diferència entre "no hi ha una llista legal de camps" i "pots posar el que vulguis" és enorme. Si has d'informar per escrit de càrregues, despeses i honoraris, necessites aquestes dades estructurades en algun lloc. Una fitxa incompleta no et multa per si sola, però et deixa sense poder generar el document que sí que t'exigiran.
Els camps que sí que ha de tenir la teva fitxa
Amb tot l'anterior, aquesta és la fitxa mínima que recomanem a les immobiliàries andorranes amb què treballem. No és una llista legal, és la llista que cal per poder complir les obligacions que sí que existeixen sense buscar papers en tres carpetes:
- Identificació física: parròquia, adreça, superfície construïda i útil, planta, orientació i, si la tens, la referència cadastral. És el que el futur registre necessitarà
- Certificat energètic: qualificació, número de certificat i data d'emissió, amb el PDF adjunt i un avís de caducitat
- Càrregues i situació jurídica: hipoteques, servituds, arrendaments vigents, situació d'ocupació
- Despeses associades: comunitat, foc i lloc, tributs comunals, subministraments i derrames previstes
- Dades fiscals de l'operació: si el comprador és resident o no, si és primera o segona adquisició, per poder anticipar l'IEI aplicable
- Honoraris i contracte d'intermediació: import, condicions i estat de signatura de l'encàrrec
- Traçabilitat de la informació lliurada: quins documents es van lliurar, a qui i quan
L'últim punt és el que gairebé ningú té i el que més val quan hi ha una reclamació. Si la teva obligació és informar per escrit, el teu sistema hauria de poder demostrar que ho vas fer.
Què implica això en el programari
Traduït al que fem nosaltres, hi ha tres peces que canvien:
U, la fitxa deixa de ser un formulari i passa a ser un expedient. Un immoble no és un anunci amb fotos: és un conjunt de documents amb dates de caducitat, un històric de preus i un rastre de a qui se li va ensenyar què.
Dos, el document es genera, no s'escriu. El full d'informació precontractual, l'encàrrec i la proposta haurien de sortir de les dades de la fitxa amb un botó. Si algú l'escriu a mà a Word, tard o d'hora informarà d'una càrrega que ja no existeix o d'uns honoraris que no són.
Tres, la publicació als portals necessita mapatge. Cada portal demana els seus camps i cap no demana exactament els teus. Publicar a cinc llocs copiant i enganxant és la manera més eficient de tenir cinc versions diferents del mateix pis, i és un problema seriós quan el preu o les càrregues canvien.
És el tipus de sistema que muntem en els projectes per a immobiliàries, normalment sobre un CRM a mida en lloc d'una eina genèrica pensada per a un altre mercat. I si la teva web continua sent l'aparador principal, la fitxa estructurada és a més el que fa que Google entengui el teu catàleg, tema que tractem a l'apartat de posicionament.
Andie recomana
Abans de redissenyar la teva fitxa, agafa les cinc últimes operacions tancades i comprova si podries reconstruir avui quina informació es va lliurar al comprador i en quina data. Si la resposta és al correu d'algú o a la seva memòria, aquest és el problema a resoldre primer, abans que qualsevol camp nou.
Resum sense fum
No hi ha una llista legal de camps obligatoris per a l'anunci immobiliari a Andorra. El que hi ha és un deure reforçat d'informar per escrit, un certificat energètic obligatori des de fa anys, una fiscalitat de la inversió estrangera que ha pujat de manera rellevant i un Registre de la Propietat en camí.
La teva fitxa no necessita camps nous perquè ho digui un butlletí oficial. Els necessita perquè sense ells no pots generar els documents que sí que et demanaran, ni respondre quan algú pregunti què li vas explicar al comprador fa vuit mesos.
Si demà un comprador reclama què se li va informar d'un pis fa vuit mesos, la teva resposta no pot ser buscar al correu d'un comercial que ja no treballa amb tu. Amb la fitxa com a expedient i el lliurament d'informació registrat, la resposta triga un minut. És com construïm els sistemes per a immobiliàries. Escriu-nos i fem un cop d'ull a la teva fitxa actual.
