Commençons par démystifier une idée erronée
Dans les agences immobilières andorranes, on entend souvent dire que la loi omnibus 2 a introduit une liste de champs obligatoires pour les annonces immobilières, comme c'est le cas en Espagne avec la référence cadastrale ou l'étiquette énergétique directement dans l'annonce.
Nous avons cherché cette liste et elle n'existe pas. La Principauté n'a pas, à ce jour, de norme énumérant les données que doit afficher une annonce immobilière publiée. Nous le disons clairement car nous préférons que cet article vous éclaire plutôt que vous alarme.
Ce qui existe réellement, et ce qui détermine vraiment les champs dont votre fiche a besoin, c'est un ensemble d'obligations distinctes : des devoirs d'information envers le client, des documents obligatoires dans la transaction et un régime fiscal qui a changé suffisamment pour que votre fiche nécessite des données qui n'avaient auparavant aucune importance. C'est ce que nous allons examiner.
Qu'est-ce que la loi omnibus 2 et que change-t-elle
La famille de lois appelées familièrement omnibus répond à l'urgence du logement. La première est la Llei 5/2025, del 6 de març, per al creixement sostenible i el dret a l'habitatge, dont le nom complet apparaît cité dans le Reglament d'inversió estrangera qui la développe, approuvé par le Decret 137/2025.
La deuxième, connue sous le nom d'omnibus 2, est la Llei 2/2026, approuvée le 22 janvier 2026, publiée au BOPA en février 2026 et en vigueur depuis la mi-février. Son objectif est de consolider dans un cadre permanent les mesures que la première avait posées comme exceptionnelles, et les renforcer en plusieurs points.
Les changements qui ont un effet direct sur le travail d'une agence sont les suivants :
- Impôt sur l'investissement immobilier étranger (IEI) : il monte à un taux de 6 % pour la première propriété et de 10 % à partir de la deuxième. C'est le changement qui va le plus modifier vos conversations de vente.
- Résidence passive : l'investissement minimum requis passe à 1.000.000 euros, avec une variante de 800.000 si l'investissement est destiné au logement, et une voie alternative de 400.000 via le fonds du logement.
- Contribution au fonds andorran : elle cesse d'être un dépôt remboursable pour devenir une contribution non remboursable.
Ces montants proviennent de la couverture médiatique andorrane et des analyses fiscales du secteur, non d'une lecture directe du texte législatif, qui n'est pas publié en accès libre. Si vous comptez les utiliser dans une proposition au client, confirmez-les auprès de votre conseil fiscal. Le sens du changement, en revanche, est indubitable : acheter en tant qu'étranger coûte plus cher et résider passivement exige davantage de capital.
Ce qui est vraiment obligatoire à communiquer
Voici la substance réelle pour votre fonctionnement quotidien.
Le certificat de performance énergétique
C'est le document qui est le plus souvent oublié et le seul avec une obligation claire et ancienne. En Andorre, il est obligatoire de le communiquer à l'acheteur lors des ventes depuis le 1er janvier 2020, et au locataire lors des locations depuis le 1er janvier 2023.
Son prix est réglementé, ce qu'il est utile de savoir quand un propriétaire demande combien cela va lui coûter : jusqu'à 240 euros pour les unités de 80 mètres carrés maximum et une référence de 3 euros par mètre carré au-delà de cette surface.
Nuance importante et honnête : la norme oblige à communiquer le certificat à l'autre partie, elle ne dit pas explicitement que la qualification doit être publiée dans l'annonce. Que la plupart des portails l'exigent est une autre chose.
L'information précontractuelle par écrit
La réforme du cadre professionnel immobilier qui s'est déroulée en 2026 renforce les devoirs des agents dans une direction très précise : informer par écrit sur les caractéristiques du bien immobilier, les charges existantes, les frais associés et les honoraires professionnels, en plus de formaliser un contrat écrit d'intermédiation.
Des exigences d'accès à la profession plus strictes ont également été publiées, notamment une assurance de responsabilité civile avec couverture minimale de 750.000 euros, formation universitaire avec dérogations transitoires pour les professionnels déjà inscrits et niveau B2 de catalan, ainsi que la création d'un ordre professionnel.
Cette partie est approuvée mais en attente de consolidation dans le texte officiel, traitez-la donc comme une direction ferme et un détail à confirmer, non comme un texte définitif.
Le futur Registre de la Propietat
La Principauté crée un registre de la propriété dont l'entrée en vigueur est prévue vers 2027, avec un délai long d'environ une décennie pour inscrire un parc estimé à environ 150.000 propriétés. Ce n'est pas immédiat pour vous, mais cela détermine quelles données d'identification physique des biens immobiliers vous aurez intérêt à avoir déjà en ordre dans votre système.
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La différence entre « il n'existe pas de liste légale de champs » et « vous pouvez mettre ce que vous voulez » est énorme. Si vous devez informer par écrit sur les charges, les frais et les honoraires, vous avez besoin de ces données structurées quelque part. Une fiche incomplète ne vous expose pas à une amende en elle-même, mais elle vous empêche de générer le document qu'on vous exigera effectivement.
Les champs que votre fiche doit vraiment avoir
Avec tout ce qui précède, voici la fiche minimale que nous recommandons aux agences immobilières andorranes avec lesquelles nous travaillons. Ce n'est pas une liste légale, c'est la liste qui fait faut pour respecter les obligations qui existent réellement sans chercher des papiers dans trois dossiers :
- Identification physique : parròquia, adresse, surface construite et utile, étage, orientation et, si vous l'avez, la référence cadastrale. C'est ce que le futur registre aura besoin
- Certificat énergétique : classification, numéro de certificat et date de délivrance, avec le PDF joint et un avertissement d'expiration
- Charges et situation juridique : hypothèques, servitudes, baux en cours, situation d'occupation
- Frais associés : copropriété, foc i lloc, tributs communals, services et appels de fonds prévus
- Données fiscales de l'opération : si l'acheteur est résident ou non, s'il s'agit d'une première ou deuxième acquisition, pour pouvoir anticiper l'IEI applicable
- Honoraires et contrat d'intermédiation : montant, conditions et état de signature du mandat
- Traçabilité de l'information livrée : quels documents ont été remis, à qui et quand
Le dernier point est celui que presque personne n'a et qui vaut le plus cher en cas de réclamation. Si votre obligation est d'informer par écrit, votre système devrait pouvoir prouver que vous l'avez fait.
Qu'est-ce que cela signifie pour le logiciel
Traduisant dans notre domaine, trois éléments changent :
Premièrement, la fiche cesse d'être un formulaire pour devenir un dossier complet. Un bien immobilier n'est pas une annonce avec des photos : c'est un ensemble de documents avec des dates d'expiration, un historique des prix et une trace de qui a vu quoi.
Deuxièmement, le document est généré, pas rédigé. La fiche d'information précontractuelle, le mandat et la proposition devraient sortir des données de la fiche d'un clic. Si quelqu'un la rédige à la main dans Word, tôt ou tard il indiquera une charge qui n'existe plus ou des honoraires qui ne correspondent pas.
Troisièmement, la publication sur portails nécessite un mappage. Chaque portail demande ses champs et aucun ne demande exactement les vôtres. Publier sur cinq sites en copiant-collant est la manière la plus efficace d'avoir cinq versions différentes du même appartement, ce qui est un problème grave quand le prix ou les charges changent.
C'est le type de système que nous construisons pour les agences immobilières, généralement sur un CRM sur mesure plutôt que sur un outil générique pensé pour un autre marché. Et si votre site reste votre première vitrine, la fiche structurée est aussi ce qui fait que Google comprend votre catalogue, un sujet que nous traitons dans la partie référencement web.
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Avant de redesigner votre fiche, prenez les cinq dernières opérations conclues et vérifiez si vous pourriez reconstruire aujourd'hui quelles informations ont été remises à l'acheteur et à quelle date. Si la réponse est dans l'email de quelqu'un ou dans sa mémoire, c'est le problème à résoudre en priorité, avant tout nouveau champ.
Résumé sans chichis
Il n'existe pas de liste légale de champs obligatoires pour l'annonce immobilière en Andorre. Ce qui existe, c'est un devoir renforcé d'informer par écrit, un certificat énergétique obligatoire depuis des années, une fiscalité de l'investissement étranger qui a augmenté de façon importante et un registre de la propriété en cours d'élaboration.
Votre fiche n'a pas besoin de nouveaux champs parce qu'un bulletin officiel le dit. Elle en a besoin car sans eux, vous ne pouvez pas générer les documents qu'on vous demandera, ni répondre quand quelqu'un vous demande ce que vous avez dit à l'acheteur il y a huit mois.
Si demain un acheteur réclame ce qu'on lui a dit d'un appartement il y a huit mois, votre réponse ne peut pas être de fouiller la boîte mail d'un commercial qui ne travaille plus chez vous. Avec la fiche comme dossier et la remise d'information enregistrée, la réponse prend une minute. C'est ainsi que nous construisons les systèmes pour les agences immobilières. Écrivez-nous et nous jetons un œil à votre fiche actuelle.
