Tener residencia no es lo mismo que acreditar residencia
Hay un momento incómodo que se repite en las notarías andorranas. Un comprador con autorización de residencia en regla descubre, a pocos días de firmar, que su operación está sujeta al impuesto sobre la inversión extranjera inmobiliaria. Su reacción siempre es la misma: pero si yo soy residente.
Y lo es. Lo que no tiene es tres años de residencia efectiva acreditables dentro de los diez anteriores, que es una cosa distinta y es lo que la norma exige.
La referencia está en la Llei 3/2024, de l'1 de febrer, del impuesto sobre la inversión extranjera inmobiliaria. Entre los obligados tributarios figuran las personas físicas residentes que no puedan acreditar ese período. Quien sí lo acredita, queda fuera del impuesto. Con los tipos vigentes desde 2026, del 6% y el 10%, la diferencia en una compra media son decenas de miles de euros.
Efectiva frente a pasiva
Andorra tiene varias categorías de residencia y la confusión entre ellas explica buena parte de los sustos. La distinción práctica es esta:
| Residencia efectiva | Residencia pasiva | |
|---|---|---|
| Presencia en el país | Exigida, con un mínimo de días al año | Sin requisito real de presencia |
| Inversión previa | No requerida | Requerida, con importes elevados |
| Perfil típico | Trabajador, autónomo, profesional | Inversor o rentista |
El criterio de presencia que se maneja para la residencia efectiva es de 90 días al año. Conviene no confundirlo con los 183 días que marcan la residencia fiscal, que es otro concepto y otra normativa. Son dos umbrales distintos para dos cosas distintas, y mezclarlos es el error más común que vemos.
Una precisión útil que contempla la norma: los períodos de ausencia por estudios computan como residencia efectiva. No penaliza a quien se fue a estudiar fuera.
El detalle de los diez años
El requisito no exige tres años seguidos justo antes de comprar. Exige tres años dentro de una ventana de diez. Eso cambia bastante los casos reales.
Alguien que vivió en Andorra entre 2016 y 2020, se fue, y vuelve ahora, puede estar cumpliendo el requisito con los años antiguos. Y alguien que llegó hace dos años y no se ha movido, no lo cumple todavía por mucho que su vida esté aquí. La ventana premia el arraigo histórico, no la continuidad reciente.
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Si estás a pocos meses de cumplir los tres años, haz el cálculo antes de firmar arras. La diferencia entre firmar en marzo o en septiembre puede ser el 6% del precio del inmueble. Es la optimización fiscal más sencilla y más ignorada de todo el proceso de compra en Andorra.
Qué documentos acreditan de verdad
La acreditación es documental y se apoya en tres administraciones distintas, lo que explica por qué se tarda más de lo previsto:
- Certificado de residencia del Departament d'Immigració, que acredita la autorización y su vigencia
- Certificado de residencia fiscal del Departament de Tributs, que es el que sirve para demostrar años continuados
- Certificado de inscripción del comú de la parroquia donde se reside
A estos se suelen añadir, sobre todo en renovaciones, los soportes de vida real: contrato de alquiler o título de propiedad, recibos de suministros y cotizaciones a la CASS si se ha trabajado.
Hay un plazo administrativo que conviene no pasar por alto: tras obtener la autorización de residencia hay que inscribirse en el comú en un plazo de tres meses, y no hacerlo puede acarrear la anulación de la autorización. Es un trámite pequeño con consecuencias grandes.
Quién comprueba
El control no está en un solo sitio, y por eso conviene tener el expediente completo antes de necesitarlo:
- El ministerio competente en inmigración expide y verifica la autorización
- Los comuns registran y certifican la inscripción
- La administración tributaria expide el certificado fiscal
- El notario exige la documentación antes de formalizar una compraventa
- El Registre d'Inversions Estrangeres recibe la declaración correspondiente
El notario es, en la práctica, el filtro que descubre el problema. Y lo descubre tarde, cuando la operación ya está cerrada comercialmente.
Sobre cómo se comprueba exactamente el cumplimiento de los 90 días de presencia, seamos honestos: no está documentado públicamente un procedimiento de verificación específico. Todo apunta a que el control es documental y no de control fronterizo, pero eso es una inferencia razonable, no un dato verificado. Si tu caso depende de estar justo en el límite, esa pregunta va al Departament d'Immigració, no a un blog.
Por qué esto es un problema de datos
Para una inmobiliaria o un despacho, este requisito es una fuente recurrente de operaciones que se caen o se encarecen a última hora. Y es evitable, porque es información que se puede recoger al principio.
Lo que recomendamos capturar en la ficha del comprador desde el primer contacto:
- Fecha de obtención de la primera autorización de residencia y tipo de residencia
- Períodos de residencia anteriores en Andorra, aunque sean antiguos, porque cuentan dentro de la ventana de diez años
- Interrupciones y su motivo, marcando si fueron por estudios
- Documentación ya obtenida, con fecha de expedición, porque los certificados caducan
- Fecha estimada de cumplimiento de los tres años, calculada, no anotada a mano
Ese último campo es el que convierte un dato administrativo en una herramienta comercial. Un sistema que sabe que un cliente cumple los tres años en cuatro meses puede sugerir esperar, y esa conversación es de las que fidelizan.
Es exactamente el tipo de lógica que implementamos en los CRM a medida para inmobiliarias andorranas, donde el expediente del comprador vale tanto como la ficha del inmueble.
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Pide los certificados antes de tener comprador. Los tres organismos tienen sus plazos y ninguno se acelera porque tengas una firma la semana que viene. Un vendedor o comprador con la carpeta documental lista es una operación que se cierra, y una sin ella es una operación que se retrasa un mes.
Lo que hay que retener
Ser residente no exime del impuesto de inversión extranjera: lo que exime son tres años de residencia efectiva dentro de los diez anteriores, acreditados con certificados de tres administraciones. La ventana de diez años permite sumar períodos antiguos. Y el notario lo comprobará, con lo que el único momento útil para saberlo es al principio.
Si quieres ver cómo se conecta esto con el impuesto y con las obligaciones de la operación, lo tratamos en los artículos sobre la subida del IEI al 6% y sobre la inversión sobrevenida.
Si tu equipo comercial descubre en notaría que el comprador no acredita los tres años, has perdido la operación y el cliente. Preguntado en el primer contacto y calculado por el sistema, se convierte en una conversación de asesoramiento y en una fecha en la agenda. Es lo que montamos para inmobiliarias. Escríbenos.
