Avoir une résidence n'est pas la justifier
Un moment inconfortable se répète régulièrement dans les étapes des notaires andorrans. Un acheteur avec une autorisation de résidence en règle découvre, à quelques jours de la signature, que son opération est soumise à l'impôt sur l'investissement étranger immobilier. Sa réaction est toujours la même : mais moi, je suis résident.
C'est vrai. Ce qui lui manque, c'est trois ans de résidence effective justifiables durant les dix années précédentes, ce qui est une notion différente et c'est précisément ce que la loi exige.
La référence se trouve dans la Llei 3/2024, de l'1 de febrer, relative à l'impôt sur l'investissement étranger immobilier. Parmi les assujettis figurent les personnes physiques résidentes qui ne peuvent justifier cette période. Celui qui peut l'accréditer échappe à l'impôt. Avec les taux en vigueur depuis 2026, de 6% et 10%, la différence sur un achat moyen représente des dizaines de milliers d'euros.
Résidence effective versus résidence passive
Andorre dispose de plusieurs catégories de résidence, et la confusion entre elles explique une part importante des surprises. La distinction pratique est la suivante :
| Résidence effective | Résidence passive | |
|---|---|---|
| Présence dans le pays | Exigée, avec un minimum de jours par an | Aucune exigence réelle de présence |
| Investissement préalable | Non requis | Requis, avec montants importants |
| Profil type | Travailleur, indépendant, professionnel | Investisseur ou rentier |
Le critère de présence pour la résidence effective est de 90 jours par an. Il ne faut pas le confondre avec les 183 jours qui définissent la résidence fiscale, qui relève d'un autre concept et d'une autre régulation. Ce sont deux seuils distincts pour deux notions différentes, et les mélanger est l'erreur la plus courante que nous observons.
Une précision utile que la loi prévoit : les périodes d'absence pour études comptent comme résidence effective. Elle ne pénalise pas celui qui s'est absent pour se former.
Le détail de la fenêtre de dix ans
L'exigence ne demande pas trois années consécutives immédiatement avant l'achat. Elle demande trois ans au cours d'une fenêtre de dix ans. Cela change beaucoup de cas concrets.
Quelqu'un qui a résidé en Andorre entre 2016 et 2020, qui a quitté puis revient aujourd'hui, peut satisfaire l'exigence avec des années anciennes. Et quelqu'un arrivé il y a deux ans et qui n'a pas bougé ne le satisfait pas encore, peu importe que sa vie soit ici. La fenêtre récompense l'enracinement historique, pas la continuité récente.
Andie recommande
Si tu arrives à quelques mois de tes trois ans, fais le calcul avant de signer les arrhes. La différence entre signer en mars ou en septembre peut être 6% du prix du bien. C'est l'optimisation fiscale la plus simple et la plus ignorée de tout le processus d'achat en Andorre.
Quels documents justifient réellement
L'accréditation est documentaire et s'appuie sur trois administrations distinctes, ce qui explique pourquoi les délais sont plus longs que prévu :
- Certificat de résidence du Departament d'Immigració, attestant l'autorisation et sa validité
- Certificat de résidence fiscale du Departament de Tributs, qui sert à prouver les années continuées
- Certificat d'inscription de la comú de la paroisse où on réside
À ceux-ci s'ajoutent généralement, surtout lors de renouvellements, les justificatifs de vie réelle : contrat de location ou titre de propriété, relevés de fournitures et cotisations à la CASS si on a travaillé.
Il y a un délai administratif à ne pas négliger : après obtention de l'autorisation de résidence, on doit s'inscrire à la comú dans un délai de trois mois, et ne pas le faire peut entraîner l'annulation de l'autorisation. C'est une démarche mineure aux conséquences importantes.
Qui contrôle
Le contrôle n'est pas centralisé, et c'est pourquoi il convient d'avoir le dossier complet avant d'en avoir besoin :
- Le ministère compétent en immigration délivre et vérifie l'autorisation
- Les comuns enregistrent et certifient l'inscription
- L'administration fiscale délivre le certificat fiscal
- Le notaire exige la documentation avant de formaliser une vente
- Le Registre d'Inversions Estrangeres reçoit la déclaration correspondante
Le notaire est en pratique le filtre qui découvre le problème. Et il le découvre tard, quand l'opération est déjà conclue commercialement.
Concernant la façon exacte de vérifier le respect des 90 jours de présence, soyons honnêtes : il n'existe pas de procédure de vérification spécifique documentée publiquement. Tout suggère que le contrôle est documentaire et non frontalier, mais c'est une déduction raisonnable, pas un fait vérifié. Si ton cas dépend d'être tout juste à la limite, cette question va au Departament d'Immigració, pas à un blog.
Pourquoi c'est un problème de données
Pour une immobilière ou un cabinet, cette exigence est une source récurrente d'opérations qui échouent ou qui renchérissent à la dernière minute. Et c'est évitable, car c'est une information qu'on peut collecter dès le départ.
Ce que nous recommandons de capturer dans la fiche du client dès le premier contact :
- Date d'obtention de la première autorisation de résidence et type de résidence
- Périodes de résidence antérieures en Andorre, même anciennes, car elles comptent dans la fenêtre de dix ans
- Interruptions et leur motif, en notant si elles ont été pour études
- Documentation déjà obtenue, avec date de délivrance, car les certificats expirent
- Date estimée du franchissement des trois ans, calculée, non notée à la main
Ce dernier champ est ce qui transforme une donnée administrative en outil commercial. Un système sachant qu'un client atteint les trois ans dans quatre mois peut suggérer d'attendre, et cette conversation est de celles qui fidélisent.
C'est précisément le type de logique que nous implémentons dans les CRM sur mesure pour immobiliaires andorrans, où le dossier de l'acheteur vaut autant que la fiche du bien.
Andie recommande
Demande les certificats avant d'avoir un acheteur. Les trois organismes ont leurs délais et aucun ne s'accélère parce que tu as une signature la semaine prochaine. Un vendeur ou acheteur avec le dossier documentaire prêt est une opération qui se conclut, et un sans dossier est une opération retardée d'un mois.
Ce qu'il faut retenir
Être résident n'exempte pas de l'impôt d'investissement étranger : ce qui exempte c'est trois ans de résidence effective durant les dix années précédentes, accrédités par certificats de trois administrations. La fenêtre de dix ans permet de cumuler des périodes anciennes. Et le notaire vérifiera, donc le seul moment utile pour le savoir, c'est au début.
Si tu veux voir comment cela s'articule avec l'impôt et les obligations de l'opération, nous le couvrons dans les articles sur la hausse de l'IEI à 6% et sur l'investissement survenu.
Si votre équipe commerciale découvre chez le notaire que l'acheteur ne justifie pas les trois ans, vous avez perdu l'opération et le client. Posée au premier contact et calculée par le système, la question devient un conseil et une date dans l'agenda. C'est ce que nous montons pour les agences immobilières. Écrivez-nous.
