Tenir residència no és el mateix que acreditar residència
Hi ha un moment incòmode que es repeteix a les notaries andorranes. Un comprador amb autorització de residència en regla descobreix, pocs dies abans de signar, que la seva operació està subjecta a l'impost sobre la inversió estrangera immobiliària. La seva reacció sempre és la mateixa: però si jo sóc resident.
I ho és. El que no té són tres anys de residència efectiva acreditables dins dels deu anteriors, que és una cosa diferent i és el que exigeix la norma.
La referència és a la Llei 3/2024, de l'1 de febrer, de l'impost sobre la inversió estrangera immobiliària. Entre els obligats tributaris hi figuren les persones físiques residents que no puguin acreditar aquest període. Qui sí que l'acredita, queda fora de l'impost. Amb els tipus vigents des del 2026, del 6% i el 10%, la diferència en una compra mitjana és de desenes de milers d'euros.
Efectiva enfront de passiva
Andorra té diverses categories de residència i la confusió entre elles explica bona part dels ensurts. La distinció pràctica és aquesta:
| Residència efectiva | Residència passiva | |
|---|---|---|
| Presència al país | Exigida, amb un mínim de dies l'any | Sense requisit real de presència |
| Inversió prèvia | No requerida | Requerida, amb imports elevats |
| Perfil típic | Treballador, autònom, professional | Inversor o rendista |
El criteri de presència que es fa servir per a la residència efectiva és de 90 dies l'any. Convé no confondre'l amb els 183 dies que marquen la residència fiscal, que és un altre concepte i una altra normativa. Són dos llindars diferents per a dues coses diferents, i barrejar-los és l'error més freqüent que veiem.
Una precisió útil que preveu la norma: els períodes d'absència per estudis computen com a residència efectiva. No penalitza qui va marxar a estudiar fora.
El detall dels deu anys
El requisit no exigeix tres anys seguits just abans de comprar. Exigeix tres anys dins d'una finestra de deu. Això canvia força els casos reals.
Algú que va viure a Andorra entre el 2016 i el 2020, se'n va anar, i hi torna ara, pot estar complint el requisit amb els anys antics. I algú que va arribar fa dos anys i no s'ha mogut, encara no el compleix per molt que la seva vida sigui aquí. La finestra premia l'arrelament històric, no la continuïtat recent.
Andie recomana
Si estàs a pocs mesos de complir els tres anys, fes el càlcul abans de signar les arres. La diferència entre signar el març o el setembre pot ser el 6% del preu de l'immoble. És l'optimització fiscal més senzilla i més ignorada de tot el procés de compra a Andorra.
Quins documents acrediten de veritat
L'acreditació és documental i es recolza en tres administracions diferents, la qual cosa explica per què es triga més del que es preveia:
- Certificat de residència del Departament d'Immigració, que acredita l'autorització i la seva vigència
- Certificat de residència fiscal del Departament de Tributs, que és el que serveix per demostrar anys continuats
- Certificat d'inscripció del comú de la parròquia on es resideix
A aquests s'hi solen afegir, sobretot en renovacions, els suports de vida real: contracte de lloguer o títol de propietat, rebuts de subministraments i cotitzacions a la CASS si s'ha treballat.
Hi ha un termini administratiu que convé no passar per alt: després d'obtenir l'autorització de residència cal inscriure's al comú en un termini de tres mesos, i no fer-ho pot comportar l'anul·lació de l'autorització. És un tràmit petit amb conseqüències grans.
Qui ho comprova
El control no és en un sol lloc, i per això convé tenir l'expedient complet abans de necessitar-lo:
- El ministeri competent en immigració expedeix i verifica l'autorització
- Els comuns registren i certifiquen la inscripció
- L'administració tributària expedeix el certificat fiscal
- El notari exigeix la documentació abans de formalitzar una compravenda
- El Registre d'Inversions Estrangeres rep la declaració corresponent
El notari és, a la pràctica, el filtre que descobreix el problema. I ho descobreix tard, quan l'operació ja està tancada comercialment.
Sobre com es comprova exactament el compliment dels 90 dies de presència, siguem honestos: no hi ha documentat públicament un procediment de verificació específic. Tot apunta que el control és documental i no de control fronterer, però això és una inferència raonable, no una dada verificada. Si el teu cas depèn d'estar just al límit, aquesta pregunta va adreçada al Departament d'Immigració, no a un blog.
Per què això és un problema de dades
Per a una immobiliària o un despatx, aquest requisit és una font recurrent d'operacions que cauen o s'encareixen a última hora. I és evitable, perquè és informació que es pot recollir des del principi.
El que recomanem capturar a la fitxa del comprador des del primer contacte:
- Data d'obtenció de la primera autorització de residència i tipus de residència
- Períodes de residència anteriors a Andorra, encara que siguin antics, perquè compten dins de la finestra de deu anys
- Interrupcions i el seu motiu, marcant si van ser per estudis
- Documentació ja obtinguda, amb data d'expedició, perquè els certificats caduquen
- Data estimada de compliment dels tres anys, calculada, no anotada a mà
Aquest últim camp és el que converteix una dada administrativa en una eina comercial. Un sistema que sap que un client complirà els tres anys d'aquí a quatre mesos pot suggerir esperar, i aquesta és de les converses que fidelitzen.
És exactament el tipus de lògica que implementem als CRM a mida per a immobiliàries andorranes, on l'expedient del comprador val tant com la fitxa de l'immoble.
Andie recomana
Demana els certificats abans de tenir comprador. Els tres organismes tenen els seus terminis i cap no s'accelera perquè tinguis una signatura la setmana vinent. Un venedor o comprador amb la carpeta documental llesta és una operació que es tanca, i una sense ella és una operació que es retarda un mes.
El que cal retenir
Ser resident no eximeix de l'impost d'inversió estrangera: el que eximeix són tres anys de residència efectiva dins dels deu anteriors, acreditats amb certificats de tres administracions. La finestra de deu anys permet sumar períodes antics. I el notari ho comprovarà, de manera que l'únic moment útil per saber-ho és al principi.
Si vols veure com això es connecta amb l'impost i amb les obligacions de l'operació, ho tractem als articles sobre la pujada de l'IEI al 6% i sobre la inversió sobrevinguda.
Si el teu equip comercial descobreix a la notaria que el comprador no acredita els tres anys, has perdut l'operació i el client. Preguntat al primer contacte i calculat pel sistema, es converteix en una conversa d'assessorament i en una data a l'agenda. És el que muntem per a immobiliàries. Escriu-nos.
