D'una escala progressiva a dos tipus
L'impost sobre la inversió estrangera immobiliària, l'IEI, va néixer amb la Llei 3/2024, de l'1 de febrer, que va entrar en vigor el 29 de març de 2024. El seu disseny original era una escala progressiva per nombre d'unitats: com més compraves, més pagaves.
La Llei 2/2026, del 22 de gener, coneguda com a òmnibus 2 i en vigor des del 13 de febrer de 2026, ha substituït aquesta escala per una cosa molt més simple i força més cara:
| Supòsit | Tipus |
|---|---|
| Primer habitatge unifamiliar o pis, amb un màxim de 3 places d'aparcament i 3 trasters | 6% |
| Resta d'inversions estrangeres immobiliàries | 10% |
Per entendre la magnitud del canvi: la primera adquisició va passar del 3% al 6%. En una compra de 400.000 euros, això són 12.000 euros abans i 24.000 euros ara. La diferència hi cap sencera en la conversa de venda que el teu equip comercial té cada setmana.
El mateix Govern va presentar la mesura com una duplicació de l'impost amb l'objectiu declarat de protegir el parc immobiliari del país. La ministra Marsol va declarar el juny de 2026 que la inversió estrangera immobiliària havia caigut un 20%, i les estimacions publicades parlaven d'una recaptació addicional d'entre 12 i 15 milions d'euros a l'any.
Qui paga, cosa que no és evident
Aquí hi ha el punt on més errors es cometen en una fitxa d'operació. Ser estranger no és l'únic supòsit. Segons la llei i la seva modificació, queden subjectes a l'impost:
- Persones físiques no residents a Andorra
- Residents amb menys de tres anys de residència efectiva en els últims deu
- Persones jurídiques estrangeres
- Societats andorranes amb participació estrangera igual o superior al 50%
- Andorrans que resideixen fora del país, un supòsit que afegeix la Llei 2/2026
El segon punt és el que més sorprèn els compradors i el que més convé tenir resolt al teu sistema: un resident recent no està exempt pel fet de tenir autorització de residència. Necessita acreditar tres anys de residència efectiva dins dels deu anteriors. Ho desenvolupem a l'article sobre com s'acrediten els tres anys de residència efectiva.
Les exempcions que sí que existeixen
La llei preveu supòsits exempts, i conèixer-los evita cobrar de més o espantar un client sense motiu:
- Adquisicions per causa de mort, és a dir, herències de l'immoble que pertanyia al causant
- Donacions familiars entre cònjuges, parella, parents en línia recta i germans fins al segon grau
- Execucions hipotecàries quan és el creditor qui adquireix per cobrar el deute
- Adquisició per desenvolupar una activitat mercantil, professional o industrial que no sigui immobiliària, amb un compromís de permanència d'almenys deu anys
Sobre aquesta última, la Llei 2/2026 va afegir una conseqüència rellevant: si no es manté la propietat durant el termini mínim, l'operació queda subjecta al tipus superior. L'exempció no és un xec en blanc, és una condició que cal sostenir en el temps.
Hi ha, a més, una bonificació del 90% de la quota per a inversions destinades a lloguer a preu assequible com a residència habitual i permanent, també amb un compromís de deu anys.
Andie recomana
Les exempcions i bonificacions amb compromís de deu anys són una bomba de rellotgeria documental. Si el teu sistema no guarda la data d'inici del compromís i qui el va assumir, d'aquí a set anys ningú sabrà quines operacions estan en risc de perdre l'exempció. És un camp de data i una alerta, i evita un problema fiscal de sis xifres.
Quan es paga, cosa que condiciona el teu procés
El procediment té una seqüència que convé respectar perquè bloqueja la signatura. Primer arriba la resolució favorable d'inversió estrangera del ministeri competent. Després l'obligat tributari presenta l'autoliquidació en el model oficial. I el pagament ha de ser anterior a l'atorgament de l'escriptura pública, cosa que el notari verifica abans d'autoritzar.
Hi ha un matís temporal amb efecte pràctic: si entre la resolució favorable i la formalització pública transcorren menys de sis mesos, no cal una autoliquidació posterior. Si se supera aquest termini, sí que cal.
Traduït a la teva operativa: l'impost no és l'últim pas, és un requisit previ a la signatura. Una operació que arriba a notaria sense l'IEI liquidat no es signa aquell dia.
Les dades que la teva fitxa necessita capturar
Amb els tipus actuals, calcular malament l'IEI ja no és un error de decimals. Aquests són els camps que calen a la fitxa d'operació per poder-lo calcular bé:
- Condició del comprador: no resident, resident amb menys de tres anys, persona jurídica estrangera, societat andorrana amb participació estrangera i el seu percentatge, o andorrà resident fora
- Nombre d'unitats que l'inversor ja posseeix a Andorra, perquè determina si estem davant de la primera o la resta
- Tipus i composició del bé: habitatge unifamiliar, pis, local, i el nombre de places d'aparcament i trasters, que és justament el que delimita el tipus del 6%
- Base imposable: el valor que constarà en escriptura
- Exempció aplicable i, si n'hi ha, la data d'inici del compromís de permanència
- Destinació a lloguer assequible, per a la bonificació del 90%
- Data de la resolució favorable i data prevista de formalització, per controlar el termini de sis mesos
Fixa't en el tercer punt. La frontera entre pagar un 6% i pagar un 10% pot estar en si el pis té quatre places d'aparcament en lloc de tres. Això no és una dada de màrqueting, és una dada fiscal, i si viu només en el text lliure de la descripció de l'anunci, ningú la podrà fer servir per calcular res.
Què canvia al software
Un CRM immobiliari pensat per al mercat espanyol no té cap d'aquests camps, perquè l'impost no hi existeix. El que fem als projectes per a immobiliàries andorranes és tractar-lo com a part de l'expedient de l'operació:
Un simulador a la fitxa, no en un full a part. El comercial hauria de poder dir al client quant pagarà d'IEI mentre estan parlant, amb les dades que ja hi ha al sistema. És una xifra que canvia la decisió de compra, i donar-la dos dies tard per correu és perdre la conversa.
Alertes sobre els compromisos. Les exempcions a deu anys necessiten vigilància, no un camp de text.
Traçabilitat de la resolució i l'escriptura. Les dates de resolució favorable i de signatura, amb l'avís als sis mesos, perquè el rellotge corre sol.
Tot això encaixa de forma natural en un CRM o ERP a mida, que és on ja viu la resta de l'expedient. I connecta amb la resta d'obligacions que repassem a l'article sobre què canvia amb l'òmnibus 2 per a la teva immobiliària.
Andie recomana
Si vens a compradors internacionals, posa l'IEI a la primera conversa, no a l'última. Un comprador que descobreix a notaria que la seva compra de 600.000 euros porta 36.000 euros d'impost que ningú li havia esmentat no s'enfada amb la llei, s'enfada amb tu. La transparència primerenca aquí és retenció de client, no burocràcia.
Una nota de prudència
Els tipus del 6% i del 10% i la data d'entrada en vigor estan corroborats pel comunicat oficial del Govern i per la cobertura coincident de diversos mitjans andorrans. La redacció literal de l'articulat modificat no està publicada en obert, així que abans d'utilitzar aquestes xifres en una liquidació real, confirma-les amb el teu assessor fiscal o directament amb el Departament de Tributs. Per orientar-te en una compravenda també tenim una calculadora d'ITP i transmissions, que cobreix l'altra pota fiscal de l'operació.
Si el teu comercial ha de trucar a la gestoria per saber quant pagarà d'IEI un comprador, aquesta conversa es perd. Amb les dades del comprador i de l'immoble a la fitxa, la xifra surt a la mateixa visita. És el que muntem als projectes per a immobiliàries. Escriu-nos i ho provem amb les teves últimes deu operacions.
