De una escala progresiva a dos tipos
El impuesto sobre la inversión extranjera inmobiliaria, el IEI, nació con la Llei 3/2024, de l'1 de febrer, que entró en vigor el 29 de marzo de 2024. Su diseño original era una escala progresiva por número de unidades: cuanto más comprabas, más pagabas.
La Llei 2/2026, del 22 de gener, conocida como òmnibus 2 y en vigor desde el 13 de febrero de 2026, ha sustituido esa escala por algo mucho más simple y bastante más caro:
| Supuesto | Tipo |
|---|---|
| Primera vivienda unifamiliar o piso, con un máximo de 3 plazas de aparcamiento y 3 trasteros | 6% |
| Resto de inversiones extranjeras inmobiliarias | 10% |
Para entender la magnitud del cambio: la primera adquisición pasó del 3% al 6%. En una compra de 400.000 euros, eso son 12.000 euros antes y 24.000 euros ahora. La diferencia cabe entera en la conversación de venta que tu equipo comercial tiene cada semana.
El propio Govern presentó la medida como una duplicación del impuesto con el objetivo declarado de proteger el parque inmobiliario del país. La ministra Marsol declaró en junio de 2026 que la inversión extranjera inmobiliaria había caído un 20%, y las estimaciones publicadas hablaban de una recaudación adicional de entre 12 y 15 millones de euros al año.
Quién paga, que no es evidente
Aquí está el punto donde más errores se cometen en una ficha de operación. Ser extranjero no es el único supuesto. Según la ley y su modificación, quedan sujetos al impuesto:
- Personas físicas no residentes en Andorra
- Residentes con menos de tres años de residencia efectiva en los últimos diez
- Personas jurídicas extranjeras
- Sociedades andorranas con participación extranjera igual o superior al 50%
- Andorranos que residen fuera del país, un supuesto que añade la Llei 2/2026
El segundo punto es el que más sorprende a los compradores y el que más conviene tener resuelto en tu sistema: un residente reciente no está exento por el hecho de tener autorización de residencia. Necesita acreditar tres años de residencia efectiva dentro de los diez anteriores. Lo desarrollamos en el artículo sobre cómo se acreditan los tres años de residencia efectiva.
Las exenciones que sí existen
La ley contempla supuestos exentos, y conocerlos evita cobrar de más o asustar a un cliente sin motivo:
- Adquisiciones por causa de muerte, es decir, herencias del inmueble que pertenecía al causante
- Donaciones familiares entre cónyuges, pareja, parientes en línea recta y hermanos hasta el segundo grado
- Ejecuciones hipotecarias cuando es el acreedor quien adquiere para cobrar la deuda
- Adquisición para desarrollar una actividad mercantil, profesional o industrial que no sea inmobiliaria, con un compromiso de permanencia de al menos diez años
Sobre esta última, la Llei 2/2026 añadió una consecuencia relevante: si no se mantiene la propiedad durante el plazo mínimo, la operación queda sujeta al tipo superior. La exención no es un cheque en blanco, es una condición que hay que sostener en el tiempo.
Existe además una bonificación del 90% de la cuota para inversiones destinadas a alquiler a precio asequible como residencia habitual y permanente, también con un compromiso de diez años.
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Las exenciones y bonificaciones con compromiso de diez años son una bomba de relojería documental. Si tu sistema no guarda la fecha de inicio del compromiso y quién lo asumió, dentro de siete años nadie sabrá qué operaciones están en riesgo de perder la exención. Es un campo de fecha y una alerta, y evita un problema fiscal de seis cifras.
Cuándo se paga, que condiciona tu proceso
El procedimiento tiene una secuencia que conviene respetar porque bloquea la firma. Primero llega la resolución favorable de inversión extranjera del ministerio competente. Después el obligado tributario presenta la autoliquidación en el modelo oficial. Y el pago debe ser anterior al otorgamiento de la escritura pública, algo que el notario verifica antes de autorizar.
Hay un matiz temporal con efecto práctico: si entre la resolución favorable y la formalización pública transcurren menos de seis meses, no hace falta una autoliquidación posterior. Si se supera ese plazo, sí.
Traducido a tu operativa: el impuesto no es el último paso, es un requisito previo a la firma. Una operación que llega a notaría sin el IEI liquidado no se firma ese día.
Los datos que tu ficha necesita capturar
Con los tipos actuales, calcular mal el IEI ya no es un error de decimales. Estos son los campos que hacen falta en la ficha de operación para poder calcularlo bien:
- Condición del comprador: no residente, residente con menos de tres años, persona jurídica extranjera, sociedad andorrana con participación extranjera y su porcentaje, o andorrano residente fuera
- Número de unidades que el inversor ya posee en Andorra, porque determina si estamos ante la primera o el resto
- Tipo y composición del bien: vivienda unifamiliar, piso, local, y el número de plazas de aparcamiento y trasteros, que es justo lo que delimita el tipo del 6%
- Base imponible: el valor que constará en escritura
- Exención aplicable y, si la hay, la fecha de inicio del compromiso de permanencia
- Destino a alquiler asequible, para la bonificación del 90%
- Fecha de la resolución favorable y fecha prevista de formalización, para controlar el plazo de seis meses
Fíjate en el tercer punto. La frontera entre pagar un 6% y pagar un 10% puede estar en si el piso lleva cuatro plazas de aparcamiento en lugar de tres. Eso no es un dato de marketing, es un dato fiscal, y si vive solo en el texto libre de la descripción del anuncio, nadie lo va a poder usar para calcular nada.
Qué cambia en el software
Un CRM inmobiliario pensado para el mercado español no tiene ninguno de estos campos, porque el impuesto no existe allí. Lo que hacemos en los proyectos para inmobiliarias andorranas es tratarlo como parte del expediente de la operación:
Un simulador en la ficha, no en una hoja aparte. El comercial debería poder decirle al cliente cuánto va a pagar de IEI mientras están hablando, con los datos que ya están en el sistema. Es una cifra que cambia la decisión de compra, y darla dos días tarde por correo es perder la conversación.
Alertas sobre los compromisos. Las exenciones a diez años necesitan vigilancia, no un campo de texto.
Trazabilidad de la resolución y la escritura. Las fechas de resolución favorable y de firma, con el aviso a los seis meses, porque el reloj corre solo.
Todo esto encaja de forma natural en un CRM o ERP a medida, que es donde ya vive el resto del expediente. Y conecta con el resto de obligaciones que repasamos en el artículo sobre qué cambia con la òmnibus 2 para tu inmobiliaria.
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Si vendes a compradores internacionales, pon el IEI en la primera conversación, no en la última. Un comprador que descubre en notaría que su compra de 600.000 euros lleva 36.000 euros de impuesto que nadie le mencionó no se enfada con la ley, se enfada contigo. La transparencia temprana aquí es retención de cliente, no burocracia.
Una nota de prudencia
Los tipos del 6% y del 10% y la fecha de entrada en vigor están corroborados por el comunicado oficial del Govern y por la cobertura coincidente de varios medios andorranos. La redacción literal del articulado modificado no está publicada en abierto, así que antes de usar estas cifras en una liquidación real, confírmalas con tu asesor fiscal o directamente con el Departament de Tributs. Para orientarte en una compraventa también tenemos una calculadora de ITP y transmisiones, que cubre la otra pata fiscal de la operación.
Si tu comercial tiene que llamar a la gestoría para saber cuánto pagará de IEI un comprador, esa conversación se pierde. Con los datos del comprador y del inmueble en la ficha, la cifra sale en la misma visita. Es lo que montamos en los proyectos para inmobiliarias. Escríbenos y lo probamos con tus últimas diez operaciones.
