D'une échelle progressive à deux taux
L'impôt sur l'investissement étranger immobiliaire, l'IEI, est né de la Llei 3/2024, de l'1er février, entrée en vigueur le 29 mars 2024. Son design initial reposait sur une échelle progressive selon le nombre d'unités : plus vous achetiez, plus vous payiez.
La Llei 2/2026, del 22 de gener, connue sous le nom d'òmnibus 2 et en vigueur depuis le 13 février 2026, a remplacé cette échelle par quelque chose de beaucoup plus simple et nettement plus cher :
| Situation | Taux |
|---|---|
| Première résidence unifamiliale ou appartement, avec maximum 3 places de parking et 3 débarras | 6% |
| Autres investissements immobiliers étrangers | 10% |
Pour comprendre l'ampleur du changement : la première acquisition est passée de 3 % à 6 %. Sur un achat de 400 000 euros, cela représente 12 000 euros avant et 24 000 euros maintenant. La différence tient entière dans la conversation de vente que votre équipe commerciale mène chaque semaine.
Le Govern lui-même a présenté la mesure comme un doublement de l'impôt dans le but déclaré de protéger le parc immobilier du pays. La ministre Marsol a déclaré en juin 2026 que l'investissement étranger immobilier avait chuté de 20%, et les estimations publiées évoquaient un rendement supplémentaire entre 12 et 15 millions d'euros par an.
Qui paie, ce n'est pas évident
C'est ici que la plupart des erreurs surviennent dans une fiche d'opération. Être étranger n'est pas le seul supposition. Selon la loi et sa modification, restent assujettis à l'impôt :
- Les personnes physiques non résidentes en Andorre
- Les résidents depuis moins de trois ans de résidence effective dans les dix dernières années
- Les personnes morales étrangères
- Les sociétés andorranes avec participation étrangère égale ou supérieure à 50%
- Les Andorrans qui résident à l'étranger, une situation ajoutée par la Llei 2/2026
Le second point est celui qui surprend le plus les acheteurs et celui qu'il convient le plus de clarifier dans votre système : un résident récent n'est pas exonéré du seul fait de posséder une autorisation de résidence. Il doit justifier trois années de résidence effective au cours des dix années précédentes. Nous l'expliquons dans l'article sur comment justifier les trois ans de résidence effective.
Les exonérations qui existent vraiment
La loi prévoit des situations exonérées, et les connaître évite de surcharger ou d'effrayer un client sans raison :
- Les acquisitions pour cause de décès, c'est-à-dire les héritages de biens immobiliers appartenant au défunt
- Les donations familiales entre époux, partenaires, parents en ligne directe et frères et sœurs jusqu'au deuxième degré
- Les exécutions hypothécaires quand c'est le créancier qui acquiert pour recouvrer sa créance
- L'acquisition pour développer une activité commerciale, professionnelle ou industrielle qui n'est pas immobilière, avec un engagement de permanence d'au moins dix ans
Sur ce dernier point, la Llei 2/2026 a ajouté une conséquence importante : si la propriété n'est pas conservée pendant la durée minimale, l'opération devient assujettie au taux supérieur. L'exonération n'est pas un chèque en blanc, c'est une condition à maintenir dans le temps.
Il existe en outre une bonification de 90% de la cotisation pour les investissements destinés à la location à prix abordable comme résidence habituelle et permanente, également avec un engagement de dix ans.
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Les exonérations et bonifications avec engagement de dix ans sont une bombe à retardement documentaire. Si votre système ne mémorise pas la date de début de l'engagement et qui l'a assumé, dans sept ans personne ne saura quelles opérations risquent de perdre l'exonération. C'est un champ de date et une alerte, et cela évite un problème fiscal à six chiffres.
Quand on paie, ce qui conditionne votre processus
La procédure suit une séquence à respecter car elle bloque la signature. D'abord arrive la résolution favorable d'investissement étranger du ministère compétent. Ensuite le contribuable présente l'autoliquidation sur le formulaire officiel. Et le paiement doit intervenir avant l'octroi de l'acte notarié, ce que le notaire vérifie avant d'authentifier.
Il y a un point temporel avec effet pratique : si moins de six mois s'écoulent entre la résolution favorable et la formalisation notariale, pas besoin d'autoliquidation ultérieure. Si ce délai est dépassé, il en faut une.
Traduit en pratique opérationnelle : l'impôt n'est pas la dernière étape, c'est une condition préalable à la signature. Une opération qui arrive en étude notariale sans l'IEI liquidé ne s'y signe pas ce jour-là.
Les données que votre fiche doit capturer
Avec les taux actuels, mal calculer l'IEI ne relève plus de l'erreur de décimales. Voici les champs nécessaires dans la fiche d'opération pour le calculer correctement :
- La qualité de l'acheteur : non résident, résident depuis moins de trois ans, personne morale étrangère, société andorrane avec participation étrangère et son pourcentage, ou Andorran résidant à l'étranger
- Le nombre d'unités que l'investisseur possède déjà en Andorre, car cela détermine si nous sommes face à la première ou aux suivantes
- Le type et la composition du bien : résidence unifamiliale, appartement, local, et le nombre de places de parking et de débarras, ce qui délimite précisément le taux de 6%
- La base imposable : la valeur qui figurera à l'acte
- L'exonération applicable et, le cas échéant, la date de début de l'engagement de permanence
- La destination à location abordable, pour la bonification de 90%
- La date de la résolution favorable et date prévue de formalisation, pour contrôler le délai de six mois
Notez le troisième point. La frontière entre payer 6% et payer 10% peut tenir à si l'appartement inclut quatre places de parking au lieu de trois. Ce n'est pas une donnée marketing, c'est une donnée fiscale, et si elle vit uniquement dans le texte libre de la description d'annonce, personne ne pourra l'utiliser pour calculer quoi que ce soit.
Ce qui change dans le logiciel
Un CRM immobilier conçu pour le marché espagnol n'a aucun de ces champs, car l'impôt n'existe pas là-bas. Ce que nous faisons dans les projets pour les agences immobilières andorranes est de le traiter comme partie du dossier de l'opération :
Un simulateur dans la fiche, pas dans une feuille à part. Le commercial devrait pouvoir dire au client combien il paiera d'IEI pendant qu'ils parlent, avec les données déjà dans le système. C'est un chiffre qui change la décision d'achat, et le donner deux jours tard par mail, c'est perdre la conversation.
Des alertes sur les engagements. Les exonérations à dix ans demandent de la surveillance, pas un champ de texte.
La traçabilité de la résolution et de l'acte. Les dates de résolution favorable et de signature, avec l'alerte aux six mois, car la pendule tourne seule.
Tout cela s'inscrit naturellement dans un CRM ou ERP à mesure, c'est là que vit déjà le reste du dossier. Et cela se connecte au reste des obligations que nous passons en revue dans l'article sur ce qui change avec l'òmnibus 2 pour votre agence.
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Si vous vendez à des acheteurs internationaux, mettez l'IEI dans la première conversation, pas dans la dernière. Un acheteur qui découvre en étude notariale que son achat de 600 000 euros inclut 36 000 euros d'impôt que personne ne lui a mentionnés ne s'en prend pas à la loi, il s'en prend à vous. La transparence précoce ici, c'est la fidélisation client, pas de la bureaucratie.
Une note de prudence
Les taux de 6% et 10% et la date d'entrée en vigueur sont corroborés par le communiqué officiel du Govern et par la couverture concordante de plusieurs médias andorrans. Le libellé exact de l'article modifié n'est pas publié ouvertement, donc avant d'utiliser ces chiffres dans une liquidation réelle, confirmez-les auprès de votre conseiller fiscal ou directement auprès du Departament de Tributs. Pour vous orienter dans une transaction immobilière, nous disposons aussi d'une calculatrice ITP et transmissions, qui couvre l'autre volet fiscal de l'opération.
Si votre commercial doit appeler le cabinet comptable pour savoir combien un acheteur paiera d'IEI, cette conversation est perdue. Avec les données de l'acheteur et du bien dans la fiche, le chiffre sort pendant la visite. C'est ce que nous montons dans les projets pour les agences immobilières. Écrivez-nous et nous le testons sur vos dix dernières opérations.
