Cinc portals, cinc versions del mateix pis
L'escena és coneguda a qualsevol immobiliària andorrana. Un pis nou a la cartera. Algú el publica a la web pròpia, a dos portals nacionals, a un d'espanyol i a l'aparador. Cinc vegades les mateixes dades, cinc vegades les mateixes fotos.
Dues setmanes després, el propietari baixa el preu. I aquí comença el problema: s'actualitza a la web i al portal principal, però un es queda amb el preu antic. Un client el veu, truca, i la conversa comença amb una correcció.
No és un problema d'organització ni de gent descurada. És un problema de disseny: si la mateixa informació viu en cinc llocs editables, es desincronitza sempre.
El principi: un origen, molts destins
La solució conceptual és senzilla tot i que la implementació tingui matisos. L'immoble s'introdueix una sola vegada al teu sistema, i des d'allà es publica a tots els canals.
Això implica tres decisions:
Quin és l'origen. Normalment el CRM immobiliari. Si el teu origen de veritat és la web i el CRM va al darrere, tens el problema invertit però igual de real.
Què es publica a cada canal. No tots els portals accepten el mateix ni t'interessa mostrar el mateix a tots. Ha de ser una decisió per immoble i per canal, no tot a tot arreu.
Amb quina freqüència s'actualitza. Un canvi de preu s'hauria de propagar en hores, no en dies.
Andie recomana
Abans d'automatitzar res, fes una auditoria d'una tarda: agafa deu immobles a l'atzar i comprova preu, superfície i estat a tots els canals on siguin. El nombre de discrepàncies que trobaràs és el teu argument per al projecte, i sol ser més alt del que ningú espera.
Com es connecta amb cada portal
Els portals accepten contingut de tres maneres, i convé saber quina ofereix cadascun abans de prometre res:
Feed XML o JSON. Tu publiques un fitxer en una URL amb tota la teva cartera i el portal el llegeix periòdicament. És el més habitual i el més robust: si el portal està caigut, el llegirà després.
API. Envies cada immoble mitjançant crides. Més immediat i més fràgil: cal gestionar errors, reintents i control de què s'ha enviat.
Càrrega manual. Alguns portals petits o de nínxol només tenen el seu panell. Aquí no hi ha automatització possible, i la decisió és si compensa la feina.
La majoria de projectes acaba en una combinació: feed per als principals, API per a algun i càrrega manual per als residuals.
Els camps que sempre donen guerra
La part feixuga i la que determina si la sindicació funciona: cada portal anomena les coses d'una altra manera.
Els conflictes habituals:
- Tipus d'immoble: les teves categories no coincideixen amb les seves. Cal un mapatge explícit
- Superfície: construïda, útil, amb o sense terrassa. Si envies la que no toca, el teu pis apareix més car per metre que la competència
- Estat de conservació: escales diferents a cada portal
- Ubicació: parròquia, població i barri no es corresponen amb els camps que espera un portal espanyol
- Fotos: nombre màxim, mida mínima, ordre i quina és la principal
- Certificat d'eficiència energètica: camp obligatori en diversos portals
Aquest mapatge cal fer-lo una vegada, per portal, i mantenir-lo quan canviïn. És una feina poc lluïda i és exactament on hi ha el valor de la integració.
El que mai hauries de sindicar automàticament
Amb criteri comercial, hi ha coses que no convé enviar sense decidir-ho:
Immobles en exclusiva sense permís del propietari. Publicar a portals que el propietari no espera pot ser un problema contractual.
Adreces exactes d'habitatges ocupats. Moltes agències publiquen ubicació aproximada per seguretat i privacitat.
Preus en negociació. Si el preu està en revisió, és millor pausar la publicació que mostrar-ne un que canviarà en dos dies.
Tot el teu catàleg a tots els portals. Publicar 200 immobles en un portal on només tens sentit en 30 dilueix la teva marca i et costa diners.
La web pròpia mereix un tracte millor
Aquí hi ha una decisió estratègica que moltes agències no prenen conscientment: la teva web no és un portal més.
Al portal competeixes en una llista amb tots els altres i guanyes per preu i per foto. A la teva web controles la narrativa, captures el contacte sense comissió i pots posicionar-te en cercadors per cerques específiques.
Això justifica que la teva web mostri més que els portals: més fotos, descripció més treballada, contingut de la zona, tour virtual. Sobre això últim tenim un article específic sobre fotografia i tours virtuals, i sobre com posicionar-la, el de SEO immobiliari.
Andie recomana
Sindica als portals una versió reduïda de la fitxa i deixa la completa a la teva web, amb una crida clara del tipus "més fotos i plànol a la nostra web". És la forma més neta que el portal et porti trànsit en lloc de quedar-se'l, i no incompleix cap norma de publicació.
El que cal registrar encara que no es publiqui
La fitxa de l'immoble hauria de contenir dades que mai van a l'anunci però que necessites per treballar:
- Estat documental: certificat d'eficiència energètica, cèdula d'habitabilitat, càrregues
- Situació fiscal del comprador potencial per anticipar l'IEI (impost sobre la inversió estrangera), que des del 2026 està en el 6% i el 10%
- Condicions de l'encàrrec: exclusiva, honoraris, vigència
- Traçabilitat de la informació lliurada a cada interessat
Sobre per què aquests camps importen tant ara, ho desenvolupem als articles sobre la pujada de l'IEI i sobre què canvia amb l'òmnibus 2 per a la teva immobiliària.
Com ho muntem
En els projectes per a immobiliàries andorranes el patró és sempre el mateix: el CRM a mida és l'origen, genera el feed per a cada portal amb el seu mapatge propi, alimenta la web amb més detall, i registra què s'ha publicat i quan.
Amb un panell on veure, d'una ullada, en quins canals és cada immoble i si algun enviament ha fallat. Perquè una sindicació que falla en silenci és pitjor que no tenir-la: creus que estàs publicat i no ho estàs.
Si publiques a mà a diversos portals i sospites que hi ha preus desactualitzats per aquí, parlem-ne i ho revisem.
